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2月16日（木）梅田・日本住宅流通にて
2月月例会が開催されました。新規会員含む27名の参加、
盛況な会合となりました。
 
参加者は以下の通りです（五十音順）。

井木　大一郎（H8政経・司法書士井木事務所）
石川　眞靖（S44法・堂島実業）
石原　美保（H5法・石原公認会計士事務所）
岩佐　守恒（H2理工・富阪産業）
薄井　武男（S54法・JCM）
小倉　正之（S61理工・大末建設）
河上　文尚（S45・カミーコーポレーション）
川西　儀一（S47法・ジンアイ）
清野　隆司（H2理工・清水建設）
熊澤　一郎（S51商・全国不動産鑑定士ネットワーク）
栗原　義幸（S63社・日本国土）
康　京一（S54理・日本住宅流通）
齋藤　誠（H5商・齋藤不動産鑑定事務所）
佐々木　茂（H1法・戸田建設）
佐々木　達憲（H20法・司法修習生）新規会員
塩田　光太郎（H2理工・東急不動産）
滋野　雅之（S63・アーカスクリエイト）
鷹来　教昭（S42・ケーズ）
中村　雄一（S59・大阪エンジニアリング）
原　修志（H4商・三富商事）
原田　詔石（S57・みやこエステート）
深井　光雄（H15理工・野村不動産アーバンネット）
福嶋　千恵子（H6政経・アプレスト）
村井　由敬（S45院）
森口　忠之（H9商・日本M&Aセンター）新規会員
森田　智夫（H7法・司法書士森田事務所）
若杉　和宏（H8理工・旭不動産鑑定所）

講師は
不肖福嶋　「不動産マーケット復活のカギ」
斉藤さん　「不動産競売の表裏話」
でした。

質問も多く活気溢れる会になりました。

次回は新規会員森口さんによるM&Aにまつわるお話を伺う予定にしております。
乞うご期待ください！

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12月の月例会（忘年会）が昨日（12/8木）開催されました
（於ふぐ好・北新地店）
http://www.fuguyoshi.co.jp/shinchi/参加メンバーは26名、うち5名が初めての方でした。

初めての方は、
大和不動産鑑定・松本さち子さん
東急不動産・大柴さん
丸紅・井口さん
三井住友銀行・平野さん
三井住友銀行・村上さん
（順写真奥から）

塩田会長、岩佐副会長のお言葉通り、
今年は震災を始め暗い事柄が多かった年ですが、
関西不動産稲門会はホームページリニューアルをし、
来年から新会長体制となるということで、
メンバーの皆さんと協力してより発展していきたいと心を一にできたと感じました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11月の月例会が先週（11/9水）開催されました
（於ラ・スイート神戸ハーバーランド）。

ホテル見学後、早稲田OB関社長にホテル経営の内情を熱く語っていただきました。
なかなか聞くことのできない内容と思いますので、
… うまくまとまっていませんが、
書き留めたものを下記に載せさせていただきます。

ホテル　ラ・スイート神戸ハーバーランド
http://www.l-s.jp/
代表取締役社長・関寛之様　談話（2011.11.9Wed）

1）ラ・スイートのコンセプトは他のホテルとの差別化
・スモールラグジャリー（シティホテルは大規模なホテルが多い）
全70室、客室平均70㎡。
競合のホテルは平均約40㎡、オリエンタル319室、オークラ475室等と大規模。
・全室オーシャンビュー（全室オーシャンビューのホテルはなかなかない）
・女性的な建物デザイン（シティホテルはシャープな都会的なデザインが多い）
・女性専用エレベーター（ないホテルがほとんど）
ノーメイク、ガウンで部屋とエステを行き来でき、女性客に非常に好評
・エステ直営（外注するホテルがほとんど）
直営のため夜遅く22時まで対応
・バー深夜1時まで営業（23時までのホテルがほとんど）
宿泊客は観光客が多く、夜遅くまで活動することが多いので、ニーズが高い。
・ルームサービス24時間（やっていないホテルがほとんど）
客室が平均70㎡と広いのでルームサービスのニーズが高い

2）利用客
・ビジネス客10%、観光客90%
・女性60%（母娘・女子会）、男性40%
・神戸、関西在住が多い
・世界中のドクター（医療特区（ポートアイランド）が近く、学会が多く開催される）
・プロゴルファー（兵庫県はトーナメントが多い。H23年は男子3試合、女子2試合）

3）ホテルの土地建物
・土地1,300坪、1,000M（77万/坪、200%の地域なので@39万/1種）
・建物3,200坪、4,800M（150万/坪、SRC11F+B1F・大林組）
遮音性の悪いホテルが多いので、工期1年半をかけ、スラブ厚・ダクト位置等遮音性にこだわったため割高だが、S造にしてもそれほど安くできるわけではない。
・土地建物合計5,800M
・開業前人件費900M
・合計6,700Mは50年借入なので、返済は楽

4）立地（なぜ神戸に1店目をオープンさせたか）
スモールラグジャリーホテルを目指した。西洋のホテルライフ、世界一と言われる日本の老舗旅館のサービスをミックスさせたホテルを作りたかった。
京都は古来の文化を守る街。それに対して世界中の文化が入り混じる神戸はコンセプトに合っていると思った。

5）収支
オープン2008.11.1サブプライムローンが弾けた直後であり、オープン当初は稼働率40%と苦戦したが、徐々に上がって、インフルエンザ問題でまた下がり、そしてまた徐々に上がって今年は平均90%稼働。
ただ、稼働率は単価を下げれば簡単に上がる。
ホテル収支を判断するのはRevPar（Revenue Par Available Room）。
これは平均客室単価ADR（Average Daily Rate：客室売上÷部屋数）×稼働率で求められ、
稼働率が上がっても、単価が下がっていれば、RevParは下がるのでこれで判断する。
これは全国9位、西日本で1位をいただいている。
売上はお陰さまでなかなか順調だが、費用がかなりかかる。今後の課題は費用をどうやって下げていくか。続きを読む

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

‎5期第1回目の月例会が
昨日（10/13木）開催されました
（於日本住宅流通株式会社7階会議室）。

議題は
・今後の活動予定（10月ゴルフコンペ、11月ホテル・ラスイート見学等）
・自己紹介、近況報告
・HPリニューアルについての報告、最終確認
などなど・・・
買い希望・売り希望物件の情報交換や
HPの修正等について活発な議論が交わされました。

参加者は（前方右手より時計回り）
小倉さん（S61理工・大末建設）
渡邉さん（H6商・司法書士法人リーガルバンク）
石川さん（S44法・東京カンテイ）
河上さん（S45法・カミーコーポレーション）
西野さん（S23法・西野商会）
齋藤さん（H5商・不動産鑑定士）
深井さん（H15理工・野村不動産アーバンネット）
佐藤さん（H9理工・JR）
鷹来さん（S42法・ケーズ）
塩田さん（H2理工・東急不動産）
生島さん（H5商・元守口市議） ※新入会
水口さん（S50法・司法書士法人水口保彦事務所） ※新入会
中村さん（S59理工・大阪エンジニアリング）
佐々木さん（H1法・戸田建設） ※新入会
滋野さん（S63理工・アーカスクリエイト）
梅原さん（H5法・竹中工務店）
児玉さん（H6商・児玉会計・鑑定事務所）
森田さん（H7法・司法書士森田事務所）
清野さん（H2理工・清水建設）
井木さん（H8政経・司法書士井木事務所）
福嶋（H6政経・アプレスト）
21名でした。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011.7.14「関西不動産稲門会」の定例会で
「あべのキューズモール」に行ってきました。
その名の通り阿倍野（天王寺）の再開発エリアに
オープンした商業施設です。
東京方面の方にはあまり馴染みのないエリアだと思いますが、
天王寺・阿倍野橋駅の1日の乗降客数は約75万人と
大阪・梅田駅、難波駅に次ぐ関西で3位の乗降客数を誇る
南大阪・和歌山・奈良方面のターミナル駅であります。

ちなみに全国の鉄道駅の1日の乗降客数ランキングは以下の通り。
1位 新宿駅 360万人
2位 池袋駅 270万人
3位 大阪 ・梅田駅 240万人
4位 渋谷駅 215万人
5位 横浜駅 210万人
6位 名古屋駅 115万人
7位 東京駅 113万人
8位 品川駅 91万人
9位 高田馬場駅 90万人
10位 難波駅　 87万人
11位 新橋駅 85万人
12位 天王寺・阿部野橋駅 75万人　☆
13位 大宮駅 63万人
14位 京都駅 62万人
15位 上野駅 62万人

実は私は奈良の実家から中学・高校6年間四天王寺に通ったので
天王寺・阿倍野エリアは馴染みのエリアです。

阿倍野エリアの再開発の計画は今から約35年前
1975年7月 都市再開発法の改正（第二種事業の創設) 直後の
1976年9月 阿倍野地区第二種市街地再開発事業として
都市計画決定されたもので
施行前は
世帯数：約2,690世帯
建物戸教：約1,600戸（店舗600戸、住宅900戸、その他100戸）
町会数：11町会
商店会数：7商店街、1名店街
だったものを約28ha（甲子園球場の約2倍）、
事業費約4,900億円をかけて再開発されたものです
（完成は来年2012年を予定）。
以前もぼちぼちと再開発は進められており、
1987年 あべのベルタ
（高校生の頃じゃんけんに勝つとタダにしてくれるお好み焼屋によく行った）、
1998年 あべのルシアス（映画館などが入ってる）
などができていたのですが、
古い商店などがつい最近まで残っていてゴチャゴチャしたエリアでした。

定例の勉強会には開発者の東急不動産の方が4名来てくださり、
開発で苦労された点等をお話しいただき、
大変勉強になりました。

キューズモールには渋谷109、東急ハンズ、ユニクロなどと共に
ABCクラフト（手芸用品店）、セガなどが入っています
ABCクラフトは通常来店者数が少ない午前中から
中高年のお客様の来店が多く、
キューズモールの集客に大いに貢献しているそうです。
セガは郊外商業施設などにはよく入っているので、
そうめずらしくもないと思っていたのですが、
メガポリスを除くと全国で3番目の広さで、
スケールメリットを生かして集客しているそうです。

キューズモールの外側・道路に面した部分の
「ヴィアあべのウォーク」に60店舗余りの飲食店があり、
ここに以前からの地権者も新たに店を出店しています。

「グリルマルヨシ」、居酒屋の「明治屋」、「あべの銀座」、「赤のれん」などが以前からのお店と思われます。

しかし、キューズモールのフロアパンフレットにはヴィアあべのウォークの店は載せられておらず、
なんかビミョーな雰囲気が漂う・・・と思うのは私だけ？

あと、商業施設の割りに映画館が入ってないのは不思議だと
稲門会のメンバーから疑問が投げられたのですが、
それは周辺のルシアス・アポロビル等に映画館が入っているのと
バッティングしないようにという配慮と、
映画館・シネコンは集客に波があり、
テナント属性として最近は敬遠される傾向にあるとのお話しでした。

まだまだ言い尽くせませんが、
ただの郊外型商業施設と思っていたのですが、
そうではなさそうです。
一日では回りきれませんので、
また追々散策してみたいと思います。